宅地建物取引業免許｜行政書士事務所Liège
宅地建物取引業を営むためには、個人・法人を問わず、原則として国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受ける必要があります。
宅地や建物は高額な財産であり、取引の公正と安全を確保するため、宅建業には免許制度が設けられています。
宅地建物取引業とは
宅地建物取引業とは、宅地又は建物について、次の行為を業として行うことをいいます。
- 自ら売買又は交換を行うこと
- 他人が行う売買、交換又は貸借について、代理又は媒介を行うこと
一般的には、不特定多数の相手方に対して、反復継続して宅地又は建物の取引を行う場合に、宅建業免許が必要になります。
| 自己物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 | |
| 売買 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 交換 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 貸借 | ― | 〇 | 〇 |
免許の区分
宅建業免許は、事務所の設置状況により、国土交通大臣免許と都道府県知事免許に分かれます。
| 免許権者 | 2つ以上の都道府県に事務所を設置 | 1つの都道府県に事務所を設置 | ||
| 法人 | 個人 | 法人 | 個人 | |
| 国土交通大臣 | 〇 | 〇 | ― | ― |
| 都道府県知事 | ― | ― | 〇 | 〇 |
この区分は、国土交通省の免許案内でも同様に整理されています。
免許の有効期間と更新
宅地建物取引業免許の有効期間は5年間です。
引き続き宅建業を営む場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までに更新申請を行う必要があります。更新をしないまま営業を継続すると、無免許営業となるおそれがあります。
免許を受けるための主な要件
① 欠格要件に該当しないこと
申請者（法人・個人）、役員、法定代理人、政令使用人などが欠格要件に該当しないことが必要です。
主な5年間の欠格事由
- 免許を不正取得し、又は重大な不正不当行為等により免許取消しを受けた場合
- 免許取消処分の聴聞公示後に廃業届を提出した場合
- 禁錮以上の刑又は宅建業法違反等による罰金刑を受けた場合
- 暴力団員等である場合
- 申請前5年以内に宅建業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
その他の主な事由
- 破産手続開始決定を受けて復権していない場合
- 宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
- 心身の故障により宅建業を適正に営めない場合
- 事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合
② 事務所要件を満たすこと
宅建業免許では、事務所の存在と独立性が重要です。登記事項証明書上の本店・支店との整合性、実際の使用実態、他社との共用状況などが確認されます。
住宅の一部を事務所とする場合
- 事務所専用の出入口があること、又は玄関から他の居室を通らずに事務所へ行けること
- 他の部屋と壁等で明確に区分されていること
- 事務所用途に継続的に使用されていること
他法人等と同一場所を使用する場合
- 他社専用部分を通らずに出入りできること
- 固定式間仕切り等により独立性が確保されていること
③ 専任の宅地建物取引士を設置すること
宅建業者は、事務所ごとに、宅地建物取引業に従事する者5名につき1名以上の専任の宅地建物取引士を置く必要があります。これは宅地建物取引業法施行規則で定められています。 :contentReference[oaicite:3]{index=3}
専任の宅地建物取引士には、事務所に常勤していること（常勤性）と、主として宅建業務に従事していること（専従性）が必要です。
専従性が問題になりやすい例
- 他法人の代表者や常勤役員を兼ねている場合
- 会社員、公務員等、他の職業に従事している場合
- 他の個人事業を営んでおり、通常勤務が困難な場合
- 通常の通勤が困難な場所に居住している場合
また、申請時に専任の取引士が以前の勤務先に登録されたままになっている場合、申請受理に支障が出ることがあります。事前に登録内容の確認が必要です。
新規免許申請の際の注意点
- 事務所要件を満たしているか
- 専任の宅地建物取引士の登録状態に問題がないか
- 役員・政令使用人等に欠格事由がないか
- 商号や名称が不適切でないか
とくに開業準備段階では、物件契約や事務所レイアウト、取引士の確保、法人設立との順序関係を整理しておくことが大切です。
免許取得後の主な義務
宅建業免許を取得した後は、宅建業者として次のような義務があります。
- 従業者証明書の携帯等
- 帳簿の備付け
- 標識（業者票、報酬額表）の掲示
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